오늘은 약간 샛길로 새서... 매수자 부담 양도세에 대해서 간단하게 정리해보려고 합니다.
작년에 들었는데, 막상 하려고 하니 다 까먹고 밤톨만큼만 남아있어서요..
우선 기본적으로 양도세는 매도자가 내게 됩니다.
매도자의 취득가액과 매도금액의 차이인 매도차액에 대해서 양도 소득세율을 적용하여 산출하게 됩니다.
아래 표는 분양권에 대한 양도소득세율 및 기준입고요..
(복잡하게 비용 등등은.. 맨 마지막에 참고 블로그를...)
매수자 부담은 먼가 매우 어려워서 아래 예시를 통해서 계산해보겠습니다..
(저는 혹시라도 나중에 다시 겪을까 봐 정리하는 겁니다..)
예시) 보유기간 1년 미만에 통장잔고에 1,000만 원이 남는 경우
결론적으로 매도자 기준 통잔 잔고에 1,000만원이 남는 동일한 결과에서
매수자가 지불해야 하는 프리미엄은 매수자 부담의 경우에서는 23,629,000원, 매도자 부담에서는 43,478,261원입니다.
19,849,261원(2천만원 가까이) 차이가 나네요..
그런데 여기서 양도세를 두 번 신고하고 이런 계산이 조금 복잡하고 실수할 수 있는 여지가 있기 때문에,
실제 거래를 할 때는 세무사를 통해 신고를 하는 것 같습니다. (저도 무조건 이게 맞다고 봅니다)
그래서 매수자 부담 시에는 추가로 세무사 신고 비용이 들어가게 됩니다. (이건 보통 중개사님이 세트로 제공해주시겠죠?)
그래서 매도자 입장에서 통장에 남는 돈은
프리미엄 - 중개사 비용 - 세무사 비용 - 인지세 = 통장에 남는 돈
이렇게 정리할 수 있을 것 같네요..
어떻게 보나... 매수자 부담으로 진행하는 게 좋아 보이지 않나요? (저는 그렇네요..)
아참... 매수자 입장에서 매수가가 낮아져서 차후에 다시 팔 때 양도차액이 더 발생할 수 있네요~ 이 점도 꼭 감안하시길 바랍니다~!
그래서 혹시나 매수자 부담으로 분양권을 매수를 고민하신다면 아래의 사항을 체크해보시면 좋을 것 같습니다.
1. 나중에 내가 팔 때 양도세 더 낼 수 있다. (실거주로 비과세만 노상관)
2. 매도자가 1년 이상 보유자면 내가 낼 돈 줄어든다
3. 매도자가 공동명의이고 이건 외에 당해에 매도 부동산이 없다면 인적공제받아서 내가 낼 돈 줄어든다. (보통 중개사분께서 확인해주십니다.)
4. 세무비용 추가로 들어갑니다.(크진 않을 테니.. 몇십 이겠죠?)
매수자 부담 양도세 거래방식은 매수자가 부담해야 하는 금액이 한눈에 잘 안 들어오기 때문에 위 사항은 체크해보시길~
(양도세 부담 차이로 차이로 내가 최종적으로 낼 돈이 확 날 수 있으니까요~)
그럼 이만~
다시 한번 말씀드리지만, 저는 부동산/세무 관련 전문가가 아님으로 참고 링크를 바탕으로 제가 이해한 바를 정리한 내용임으로 잘못된 정보에 대한 가르침은 언제든 환영합니다만,
위 내용을 신뢰하지 마시고 최종 결정 시에는 전문가를 통해 검증하시길 바랍니다.
---- 추가 ----
- 공동 명의인 경우는 인적공제를 2,500,000 => 5,000,000으로 변경하면 됩니다.
- 1년 이상 보유인 경우는 세율을 77% => 66%로 변경 하면 됩니다.
- 중개비는 거래가액에 따라 다르니.. 이점은 거래가액에 따른 중개사 수수료율로 계산하면 됩니다.
참고 링크:
매수자 부담 양도세 관련 사례 및 정리 블로그 - 다한 회계법인
